相続税におけるマンションの評価方法

はじめに

相続財産に分譲マンションが含まれるケースは少なくありません。マンションの一室は、土地（敷地利用権）と建物（区分所有権）に分けて評価し、自宅として使っているか、人に貸しているかによって評価額が変わります。

また、令和6年1月1日以後に相続等で取得した居住用のマンションには、いわゆる マンション通達（居住用の区分所有財産の評価について） が適用され、従来の評価額に「区分所有補正率」を乗じて市場価格との乖離を修正することになりました。さらに、敷地が広いマンションでは、「地積規模の大きな宅地の評価」が適用できる場合があります。

本記事では、財産評価基本通達や国税庁のタックスアンサー・Q&Aをもとに、マンションの相続税評価を次の順で整理します。なお、本記事では、敷地利用権が所有権である一般的な分譲マンションを中心に解説します（借地権付・定期借地権付マンションについては、本記事では解説を省略します）。

1. マンション評価の基本
2. 自宅として使用している場合
3. 貸している場合
4. マンション通達（区分所有補正率）
5. 地積規模の大きな宅地の評価
6. 計算例
7. 根拠法令・通達

1 マンション評価の基本

マンションの一室は、次の2つの財産を合計して評価します。

（1）土地（敷地利用権）

土地は、まずマンションの敷地全体を一つの評価単位として、路線価（路線価地域の場合）に奥行価格補正率などの画地補正率を乗じ、地積を乗じて評価します。その金額に、登記事項証明書に記載されている 敷地権の割合 を乗じた金額が、その部屋の土地の評価額となります。倍率地域の場合は、固定資産税評価額に倍率を乗じて評価します。

（2）建物（区分所有権）

建物は、その部屋の固定資産税評価額に1.0を乗じて評価します。マンションの固定資産税評価額は、一棟全体の評価額を各部屋に配分したもので、共用部分の持分も含まれています。市区町村から届く固定資産税の課税明細書や評価証明書で確認できます。

【注意】居住用のマンションは、上記の土地・建物それぞれの評価額に、第4章の「区分所有補正率」を乗じる必要があります。自宅として使っている場合も、貸している場合も、区分所有補正率を乗じた後の金額を「自用地としての価額」「自用家屋としての価額」とみなして評価します。

根拠：相法22、評基通7-2、11、13、21、89、居住用の区分所有財産の評価について（令5課評2-74）

2 自宅として使用している場合

（1）土地・建物の評価

被相続人が自宅として使っていたマンション（空室のままの部屋や親族に無償で使わせている部屋も同じ。貸していた部屋が一時的に空室となっている場合は第3章参照）は、土地は「自用地」、建物は「自用家屋」として評価します。

区分所有補正率は、評価水準が0.6以上1以下の場合には適用されず、従来どおりの評価額のままとなります（第4章）。

（2）小規模宅地等の特例

自宅マンションの土地は、配偶者や同居親族等が取得し、要件を満たせば、 特定居住用宅地等として330㎡まで評価額が80%減額 されます。マンションの場合の面積は、敷地全体の地積に敷地権の割合を乗じた面積ですので、多くの場合330㎡の範囲に収まります。減額は、区分所有補正率を乗じた後の土地の評価額に対して行います。建物は特例の対象外です。

【注意】特定居住用宅地等の要件（取得者ごとの居住・保有の継続など）を満たさない場合は減額できません。また、特例の対象となる宅地等は、原則として申告期限までに遺産分割されている必要があります。申告期限までに遺産分割されていない場合でも、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して申告し、原則として申告期限から3年以内に分割されれば、更正の請求等により後から適用できる場合があります。特例により納付税額がゼロになる場合でも、相続税の申告が必要です。

根拠：評基通11、89、居住用の区分所有財産の評価について2・3、措法69の4、相法27、32、国税庁タックスアンサーNo.4124、4208

3 貸している場合

（1）土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」

マンションの一室を第三者に賃貸している場合は、借家人の権利がある分だけ評価額が下がります。土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価します。

つまり、 区分所有補正率を乗じて「自用の場合の価額」を求め、その後に貸家建付地・貸家の減額をする という順序になります（国税庁Q&A問7）。借地権割合が70%の地域でその一室全体を貸している場合、土地は自用の場合の79%（1－0.7×0.3）、建物は70%（1－0.3）の評価額となります。

【注意】相続開始時に空室だった部屋は、原則として賃貸割合に含まれず、自用の場合と同じ評価になります。ただし、継続して賃貸されていた部屋が、賃借人の退去後すぐに募集を行うなど、一時的に空室となっていたにすぎない場合は、賃貸されていたものとして扱うことができます（評基通26（注）2）。募集しているだけで当然に賃貸中と扱われるわけではなく、従前の賃貸状況、空室期間、他の用途への使用の有無、相続後の賃貸状況などから判断されます（国税庁タックスアンサーNo.4614）。

【注意】親族に無償で貸している場合（使用貸借）は、貸家建付地・貸家にはならず、自用地・自用家屋として評価します。

【注意】令和8年9月18日に、国税庁から「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）が公表され、10月18日まで意見募集が行われています。案では、課税時期前5年以内に取得等された貸付用不動産を課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することなどが示され、令和9年1月1日以後の相続等への適用が予定されています。現時点では確定した取扱いではありませんので、今後の動向に注意が必要です。

（2）小規模宅地等の特例

貸しているマンションの土地は、要件を満たせば、 貸付事業用宅地等として200㎡まで評価額が50%減額 されます。減額は、貸家建付地として評価した後の金額に対して行います。

【注意】相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、一定の場合を除き貸付事業用宅地等に該当しません。また、取得した親族が、被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限までその貸付事業を行っていること（事業承継・継続）と、申告期限までその宅地等を有していること（保有継続）が必要です。なお、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合は、限度面積の調整があります。

根拠：評基通26、93、94、居住用の区分所有財産の評価について2・3、措法69の4、国税庁Q&A問7

4 マンション通達（区分所有補正率）

（1）通達の概要

従来の方法で評価したマンションの評価額は、市場価格と大きく乖離するケースがあり、一戸建てとの評価の差が問題となっていました。そこで、令和5年9月28日に「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）が定められ、 令和6年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した 居住用マンションから適用されています。

従来の評価額が市場価格の6割を下回ると推計されるマンションは、6割の水準まで引き上げる仕組みです（6割は、一戸建ての評価の現状を踏まえた水準とされています）。逆に、従来の評価額が市場価格を上回ると推計される場合は、市場価格の水準まで引き下げられます。

（2）評価乖離率の計算

評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220

敷地利用権の面積は、敷地全体の地積×敷地権の割合で求めます（小数点以下第3位切上げ）。専有部分の床面積は登記上の床面積（内のり面積）で、販売パンフレットの壁芯面積や共用部分を含む固定資産税上の床面積とは異なります。築年数が古い、低層、低層階、敷地持分が大きいほど評価乖離率は小さくなり、新しいタワーマンションの高層階ほど大きくなります。

（3）区分所有補正率

評価水準（1÷評価乖離率）に応じて、次のとおり区分所有補正率を決めます。

評価乖離率がゼロ以下の場合は、原則として評価額はゼロとなります。ただし、一棟の全ての専有部分と敷地をいずれも単独で所有している場合には、土地（敷地利用権）の区分所有補正率は1が下限となります（建物にはこの下限はありません）。計算には「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」を使います。

（4）適用されないもの

【注意】マンション通達は、貸している部屋にも適用されます。「居住用」とは、構造上主として居住の用途に供することができるものをいい、課税時期に誰が住んでいるかは問いません。

【注意】マンション通達で評価した場合でも、評基通6（いわゆる総則6項）は適用されます。相続直前に借入でマンションを購入するなど、評価額と時価の差を利用した節税対策は、通達による評価が否認される場合があります（国税庁Q&A問9）。

根拠：居住用の区分所有財産の評価について（令5課評2-74他）、評基通6、国税庁タックスアンサーNo.4667

5 地積規模の大きな宅地の評価

（1）マンションの敷地にも適用できる

広い土地は、戸建住宅用地として分割する際に道路などの潰れ地が生じるため、一定の要件を満たす宅地は「地積規模の大きな宅地」として、 規模格差補正率 を乗じて評価額を下げることができます。マンションの敷地も対象となり、その場合の地積は、敷地権の割合であん分する前の 敷地全体の地積 で判定します（共有地の場合と同様）。

（2）適用要件

【注意】都心部のマンションは、敷地が広くても、指定容積率が400%（東京都の特別区は300%）以上だったり、路線価の地区区分が繁華街地区や高度商業地区だったりして、適用できないことが多くあります。一方、郊外の大規模な団地型マンションなどでは適用できることがあり、見落としに注意が必要です。指定容積率は市区町村の都市計画図で確認します。

（3）規模格差補正率

規模格差補正率 ＝（地積 × B ＋ C）÷ 地積 × 0.8（小数点以下第2位未満切捨て）

たとえば、三大都市圏の敷地が2,000㎡の場合、規模格差補正率は（2,000×0.90＋75）÷2,000×0.8＝0.75となり、敷地の評価額が約25%下がります。

なお、倍率地域の場合は、「固定資産税評価額×倍率」にそのまま規模格差補正率を乗じるのではありません。①固定資産税評価額×倍率と、②その宅地が標準的な間口距離・奥行距離を有するとした場合の1㎡当たりの価額に普通住宅地区の画地補正率と規模格差補正率を乗じ、さらにその宅地の地積を乗じて計算した価額を比較し、いずれか低い方で評価します（評基通21-2）。

（4）マンション通達との関係

マンション通達は、財産評価基本通達の定めにより評価した「自用地としての価額」に区分所有補正率を乗じる仕組みです。そのため、 まず地積規模の大きな宅地の評価を適用して敷地全体を評価し、その後に敷地権の割合と区分所有補正率を乗じる 順序となります。区分所有補正率の計算自体には、規模格差補正率は影響しません。

根拠：評基通2、20-2、21-2、国税庁タックスアンサーNo.4609、質疑応答事例「地積規模の大きな宅地の評価―共有地の場合の地積規模の判定」、居住用の区分所有財産の評価について2

6 計算例

（1）前提

（2）土地（自用地としての価額）

（3）区分所有補正率

※Bは小数点以下第4位切捨て、Dは小数点以下第4位切上げとして、通達の定めに従って端数処理しています。

（4）評価額の比較

※金額は円未満を切り捨てて表示しています。

地積規模の大きな宅地の評価を適用しない場合、土地（自用）は560万円×1.7634＝9,875,040円となりますので、適用の有無で土地の評価額に約247万円の差が生じます。また、貸している場合は自宅の場合と比べて約27%低い評価額となります。

【注意】上記は小規模宅地等の特例を適用する前の評価額です。特例の適用があれば、土地の評価額はさらに減額されます（自宅：80%、貸付事業用：50%）。

7 根拠法令・通達

参考（国税庁）

• 国税庁｜居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）
• 国税庁｜No.4667 居住用の区分所有財産の評価
• 国税庁｜居住用の区分所有財産の評価に関するQ&A（令和6年5月）
• 国税庁｜居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書
• 国税庁｜No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
• 国税庁｜地積規模の大きな宅地の評価―共有地の場合の地積規模の判定
• 国税庁｜マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について
• 国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁｜No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
• 国税庁｜No.4614 貸家建付地の評価
• e-Gov｜「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募手続

まとめ

• マンションは、土地（敷地全体の評価額×敷地権の割合）と建物（固定資産税評価額×1.0）に分けて評価します。
• 令和6年1月1日以後の相続等では、居住用マンションの土地・建物に区分所有補正率を乗じます。築浅・高層・高層階の部屋ほど評価額が上がりやすくなります。
• 自宅として使用している場合は自用地・自用家屋として評価し、要件を満たせば土地は小規模宅地等の特例で80%減額できます。
• 貸している場合は、区分所有補正率を乗じた後の金額を基に、土地は貸家建付地、建物は貸家として評価します。要件を満たせば土地は小規模宅地等の特例で50%減額できます。
• 敷地全体が三大都市圏で500㎡以上（その他の地域で1,000㎡以上）など一定の要件を満たせば、地積規模の大きな宅地の評価を適用できます。容積率などの要件もあるため、個別の確認が必要です。
• マンション通達を適用しても、評価額が著しく不適当な場合には評基通6により否認されることがあります。

当事務所では、マンションを含む相続財産の評価や相続税申告、生前の対策のご相談をお受けしております。お気軽にご相談ください。

※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別の事案の取扱いについては、税理士等の専門家にご相談ください。