小規模宅地等の特例（措置法69条の4）

はじめに

「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方（被相続人）やその家族が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地を相続したときに、一定の面積までの部分の評価額を80%または50%減額できる制度です。自宅の土地であれば330㎡まで評価額が80%減少するため、相続税の負担を大きく抑えられます。

一方で、土地を取得する人やその後の利用状況によって細かい要件があり、申告期限までに遺産分割がまとまっていないと利用できないなど、手続上の注意点も多い特例です。

この記事では、租税特別措置法69条の4・同法施行令・措置法通達・国税庁タックスアンサーをもとに、特例の区分、各区分の要件、手続の注意点を整理します。

1. 特例の区分と限度面積・減額割合

対象となるのは、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族（以下「被相続人等」）の事業用または居住用の宅地等で、建物や構築物の敷地になっているものです（農地・採草放牧地は除きます）。利用の状況によって、次の4つの区分に分かれます。

複数の区分を併用する場合

• 貸付事業用宅地等を選ばない場合：特定居住用宅地等（330㎡）と、特定事業用・特定同族会社事業用宅地等（合計400㎡）を完全に併用でき、最大730㎡まで適用できます。
• 貸付事業用宅地等を選ぶ場合：次の算式で調整します。

（特定事業用＋特定同族会社事業用の面積）×200/400 ＋ 特定居住用の面積×200/330 ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡

【注意】どの宅地等に特例を使うかは、取得した人全員の同意が必要です。一般には、1㎡当たりの評価額が高く減額割合が大きい宅地等から選ぶと減額額が大きくなりますが、誰がどの土地を取得するかで各人の税額も変わるため、選択は全体で試算して決めましょう。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、措置法通達69の4-10（限度面積要件の算式）

2. 特定居住用宅地等（自宅の土地）の要件

自宅の土地でも、誰が取得するかによって要件が異なります。被相続人の居住用の宅地等が複数ある場合は、主として居住していた1か所に限られます。

被相続人が住んでいた自宅の土地を取得した場合

被相続人と生計を一にしていた親族の自宅の土地を取得した場合

被相続人の土地に、生計を一にしていた子などが別に住んでいた場合も対象になります。

老人ホームに入居していた場合

被相続人が老人ホーム等に入居して自宅が空家になっていても、次の要件を満たせば、入居前に住んでいた自宅の土地は「被相続人の居住用」として扱われます。

• 相続開始の直前に、要介護認定・要支援認定などを受けていたこと（入居の時点で認定を受けていなくてもよい）
• 老人ホームなど一定の施設に入居・入所していたこと
• 入居後に、その自宅を事業用にしたり、被相続人等以外の人の居住用にしたりしていないこと

【注意】老人ホーム入居中に空家となった自宅を他人に貸したり、生計を別にする親族が新たに住んだりすると、特定居住用宅地等の特例は使えなくなります。また、「家なき子」の要件は平成30年度の税制改正で厳しくなり、親族や同族法人が所有する家屋に住んでいる場合や、過去に自分が所有していた家屋に住んでいる場合は適用できません。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、措置法通達69の4-7、69の4-7の3、69の4-21（国税庁質疑応答事例「老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例」）

3. 特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等の要件

特定事業用宅地等

被相続人等が個人で営んでいた店舗や工場などの敷地が対象です。不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業は含まれません（これらは貸付事業用宅地等の対象です）。

【注意】相続開始前3年以内に新たに事業に使い始めた宅地等は、原則として対象外です。ただし、その宅地等の上で事業に使っていた建物などの減価償却資産の価額が、その宅地等の価額の15%以上である場合は対象になります。また、個人の事業用資産の納税猶予制度とは併用できません。

特定同族会社事業用宅地等

被相続人が経営する同族会社に土地や建物を貸していて、会社がそこで事業（不動産貸付業等を除く）をしていた場合の敷地が対象です。

【注意】被相続人が会社に土地を無償で貸していた場合は、特定同族会社事業用宅地等には当たりません。相当の対価で貸していることが前提です。また、取得した親族が申告期限に役員でないと適用できないため、役員でない親族が取得する場合は申告期限までに役員に就任する必要があります。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、措置法通達69の4-4、69の4-20の2、69の4-20の3、69の4-23

4. 貸付事業用宅地等の要件

被相続人等の貸付事業（不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業）に使われていた宅地等が対象です。アパートや貸家の敷地、建物や構築物（アスファルト舗装など）のある駐車場の土地などがこれに当たります。

【注意】相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等は、原則として対象外です。ただし、被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて「特定貸付事業」（事業的規模の貸付事業）を行っていた場合は対象になります。相続対策として亡くなる直前に貸家を取得しても、この特例は使えないことがあります。また、建物や構築物のない青空駐車場の土地は対象外です。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、措置法通達69の4-13、69の4-24の2〜69の4-24の7

5. 適用を受けるための手続

各区分の要件に加えて、次の手続が必要です。

【注意】特例を使うと相続税がゼロになる場合でも、申告書を提出しなければ特例は使えません。「税金がかからないから申告不要」と判断して申告しないと、特例を使わない金額で税額が計算され、無申告加算税や延滞税の対象になることがあります。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、同法施行規則23条の2

6. よくある注意点

申告期限までに遺産分割がまとまらない場合

申告期限までに分割されていない宅地等には、特例を適用できません。ただし、次の手続で後から適用を受けられます。

【注意】分割見込書を添付しなかった場合や、申告期限から3年を過ぎても分割しなかった場合（やむを得ない事情の承認を受けた場合を除く）は、特例を使えなくなります。配偶者の税額軽減も同じ取扱いです。

申告期限前に売却・転居した場合

配偶者以外の人が取得した場合は、申告期限までその宅地等を保有し、居住や事業を続けることが要件です。

【注意】同居していた子が自宅を取得しても、申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）前に売却したり、転居したりすると特例は使えません。売却や転居の予定がある場合は、申告期限のあとにするよう計画しましょう。

生前に贈与を受けた土地

特例の対象は、相続または遺贈で取得した宅地等です。相続時精算課税を適用して生前に贈与を受けた土地は、相続税の課税価格に加算されても特例の対象にはなりません。暦年課税の贈与で生前に取得した土地も同様です。

根拠：租税特別措置法69条の4、同法施行令40条の2、措置法通達69の4-1、69の4-26／相続税法32条（更正の請求の特則）

7. 根拠法令・通達

参考（国税庁）

• No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
• 措置法通達 第69条の4関係
• 質疑応答事例｜老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例
• 相続税の申告要否判定コーナー｜特定居住用宅地等の適用要件

8. まとめ

• 小規模宅地等の特例は、自宅の土地なら330㎡まで、80%減額できる大きな特例です。事業用は400㎡まで80%、貸付事業用は200㎡まで50%減額されます。
• 自宅の土地は、配偶者が取得すれば要件なしで適用できます。同居親族は、申告期限までその家に住み続け、土地を保有し続けることが要件です。「家なき子」は、住み続ける必要はなく、申告期限まで土地を保有し続けることが要件です（このほか、相続開始前3年以内に持ち家に住んでいないことなどの要件があります）。
• 事業用・貸付事業用は、相続開始前3年以内に新たに使い始めた土地は原則として対象外です。
• 申告期限までに遺産分割をし、税額がゼロでも申告書を提出することが必要です。分割がまとまらない場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を忘れずに添付しましょう。

当事務所では、小規模宅地等の特例の要件確認や、どの土地に適用すると有利かの試算を含めて、相続税申告をサポートしております。ご自宅や貸家の相続でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別のご事情により取扱いが異なる場合があります。