不動産を交換した場合の税務～所得税法58条の交換特例
目次
はじめに
不動産を交換すると、金銭のやり取りがなくても、所得税では自分の不動産を時価で「譲渡」したものとして譲渡所得が課税されるのが原則です。ただし、土地と土地、建物と建物のように同じ種類の固定資産を交換し、一定の要件を満たす場合は、所得税法58条の固定資産の交換の特例により、譲渡がなかったものとみなされます。
この特例がよく使われる場面の一つが、地主と借地人による底地と借地権の交換です。借地権は土地と同じ種類の資産とされるため、底地の一部と借地権の一部を交換して、お互いが完全な所有権の土地を持つ形に整理できます。
この記事では、所得税法58条の要件と課税関係を整理したうえで、底地と借地権の交換を事例に、計算方法や注意点を根拠法令とともに解説します。
【注意】交換の特例の要件を満たさない場合は、原則として通常の譲渡として課税されます。ただし、取得資産の一部を同じ用途に使用しない場合などは、その部分を交換差金等として扱い、残りの部分について特例を受けられることがあります。また、特例を受けるには確定申告が必要です。契約前に要件を確認しましょう。
1. 交換と譲渡所得課税の原則
所得税法の「譲渡」には、売買だけでなく交換も含まれます。交換では、受け取った資産の時価が譲渡の収入金額になります。
譲渡所得の金額 ＝ 収入金額（取得した資産の時価＋受け取った金銭）−（取得費＋譲渡費用）
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 交換の位置づけ | 自分の資産を譲り渡し、その対価として相手の資産を取得する「譲渡」 |
| 収入金額 | 取得した資産の時価（金銭以外の物・権利の価額） |
| 課税の区分 | 土地・建物等は分離課税（譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得） |
たとえば、取得費500万円の土地を時価3,000万円の土地と交換すると、金銭を受け取っていなくても、原則として2,500万円の譲渡益に課税されます。納税資金がないまま税金だけが生じるため、一定の交換について譲渡がなかったものとするのが所得税法58条です。
根拠：所得税法33条（譲渡所得）、36条第1項・第2項（収入金額）、租税特別措置法31条、32条（土地等の分離課税）、所得税基本通達33-1（譲渡の意義）
2. 所得税法58条の交換特例の要件
次の要件をすべて満たすと、交換で譲り渡した資産の譲渡はなかったものとみなされます。
| 要件 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| ① 固定資産であること | 譲る資産・取得する資産とも固定資産。不動産業者が販売目的で持つ棚卸資産は対象外 | 所法58① |
| ② 同じ種類の資産であること | 土地（借地権・耕作権を含む）と土地、建物（附属設備・構築物を含む）と建物など | 所法58①一～五、所基通58-2、58-2の2、58-3 |
| ③ 譲る資産を1年以上所有 | 自分が1年以上所有していたもの | 所法58①、所基通58-1、58-1の2 |
| ④ 取得する資産の要件 | 相手が1年以上所有していたもので、交換のために取得したものでないこと | 所法58① |
| ⑤ 同一の用途に供すること | 取得した資産を、譲った資産の交換直前の用途と同じ用途に使うこと | 所法58①、所基通58-6～58-8 |
| ⑥ 時価の差額が20％以内 | 交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の時価の20％以内 | 所法58② |
用途の区分（⑤の判定）
| 資産の種類 | 用途の区分 |
|---|---|
| 土地 | 宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場・原野、その他 |
| 建物 | 居住用、店舗・事務所用、工場用、倉庫用、その他 |
取得した資産は、交換した日の属する年分の確定申告期限までに同一の用途に供すればよいとされています（所基通58-8）。また、交換資産の時価は、当事者間で合理的に算定した合意価額であれば、その価額によります（所基通58-12）。
【注意】土地と建物をあわせて交換した場合、差額の20％判定は総額ではなく、土地は土地どうし、建物は建物どうしで行います。総額が等しくても、種類ごとの差額は交換差金になります（所基通58-4）。
詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3502 土地建物の交換をしたときの特例、所得税基本通達 法第58条関係）
3. 特例を受けた場合の課税関係
特例は課税の免除ではなく、課税の繰延べです。取得した資産は、譲った資産の取得費と取得時期を引き継ぐため、将来売却したときに交換前の値上がり益も含めて課税されます。
(1) 交換差金の有無による課税関係
| 区分 | 交換時の課税 | 取得した資産の取得費 |
|---|---|---|
| 交換差金なし | 課税なし | 譲渡資産の取得費＋譲渡費用＋取得経費 |
| 交換差金を受け取った | 交換差金に対応する部分のみ課税 | （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×取得資産の価額÷（取得資産の価額＋交換差金）＋取得経費 |
| 交換差金を支払った | 課税なし | 譲渡資産の取得費＋譲渡費用＋支払った交換差金＋取得経費 |
(2) 交換差金を受け取った場合の譲渡所得
交換差金を受け取った場合は、譲渡資産のうち交換差金に対応する部分だけを譲渡したものとして計算します。
- 収入金額 ＝ 交換差金の額
- 取得費 ＝ （譲渡資産の取得費＋譲渡費用）× 交換差金 ÷（交換差金＋取得資産の価額）
(3) 取得時期の引継ぎと費用の区分
- 取得した資産は、譲った資産の取得時期を引き継ぎます。そのため、将来の売却時の長期・短期の判定は、当初の取得日から売却した年の1月1日現在までの所有期間が5年を超えるかどうかで行います。
- 仲介手数料など、譲渡と取得の双方に関連して区分できない費用は、半分ずつ譲渡費用と取得経費に振り分けます（所基通58-10）。
【注意】交換で取得した土地の取得費は、交換時の時価ではなく、譲った土地の取得費です。先祖代々の土地など取得費が不明な場合は、将来の売却時に概算取得費（収入金額の5％）になることがあります。交換の契約書や申告書の控えは、売却するまで保管しておきましょう。
根拠：所得税法58条第1項（かっこ書：交換差金等に相当する部分）・第5項、所得税法施行令168条（交換による取得資産の取得価額等の計算）、所得税基本通達58-10、租税特別措置法31条の4（概算取得費）
4. 事例：底地と借地権の交換
借地権は土地と同じ種類の資産とされるため、地主が底地の一部を、借地人が借地権の一部を交換するのは「土地と土地の交換」になります。他の要件も満たせば、地主・借地人の双方が交換の特例を受けられます。
(1) 前提
| 項目 | 前提 |
|---|---|
| 土地 | 面積800㎡、更地としての時価1億円（1㎡当たり12万5,000円） |
| 借地権割合 | 60％（借地権の時価6,000万円、底地の時価4,000万円） |
| 地主A | 底地を相続で取得し、長年所有 |
| 借地人B | 借地権を長年所有し、自宅の敷地として使用 |
| 交換の内容 | 土地を320㎡と480㎡に分筆し、Aは320㎡、Bは480㎡をそれぞれ完全所有権の土地とする |
(2) 交換する資産と価額
| 当事者 | 譲る資産 | 取得する資産 | 交換後の所有 |
|---|---|---|---|
| 地主A | 480㎡部分の底地（480㎡×12万5,000円×40％＝2,400万円） | 320㎡部分の借地権（320㎡×12万5,000円×60％＝2,400万円） | 320㎡の完全所有権の土地（時価4,000万円） |
| 借地人B | 320㎡部分の借地権（2,400万円） | 480㎡部分の底地（2,400万円） | 480㎡の完全所有権の土地（時価6,000万円） |
(3) 要件の当てはめ
- 底地も借地権も土地であり、同じ種類の固定資産です。
- A・Bとも1年以上所有しており、交換のために取得したものではありません。
- 交換前も交換後も宅地として使うため、同一の用途です。
- 交換資産の価額はいずれも2,400万円で、差額はありません。
この場合、A・Bとも交換による譲渡所得の課税はありません（確定申告は必要）。交換で取得した借地権・底地の取得費は、それぞれが譲った底地・借地権の取得費を引き継ぎます。
(4) 交換差金がある場合
(2)の例を変更し、800㎡すべての借地関係を解消したうえで、Aが300㎡、Bが500㎡の完全所有権の土地を取得し、価額の差をBが金銭で支払う場合を考えます。
| 項目 | 計算 |
|---|---|
| Aが譲る底地 | 500㎡×12万5,000円×40％＝2,500万円 |
| Aが取得する借地権 | 300㎡×12万5,000円×60％＝2,250万円 |
| 交換差金（BからAへ） | 2,500万円−2,250万円＝250万円 |
| 20％判定 | 250万円÷2,500万円＝10％（20％以内のため特例の適用あり） |
| 収入金額 | 250万円（交換差金） |
| 取得費 | 取得費が不明のため概算取得費：250万円×5％＝12万5,000円 |
| 譲渡所得の金額 | 250万円−12万5,000円＝237万5,000円（長期譲渡所得） |
| 税額（概算） | 237万5,000円×20.315％＝約48万2,500円 |
Aが譲る底地2,500万円のうち、課税されるのは交換差金250万円に対応する部分だけです。税額は、他の所得・所得控除等を考慮しない単純計算による概算です。この特例がなければ、Aは2,500万円全体について譲渡所得が課税されます。一方、Bは交換差金を支払う側のため課税はなく、支払った250万円は取得した底地の取得費に加算されます。
【注意】底地と借地権の価額は、路線価の借地権割合ではなく、当事者間で合理的に算定した時価によります（所基通58-12）。上記の借地権割合60％は説明用の仮定です。地域の取引慣行や不動産鑑定評価を踏まえて価額を合意し、契約書に明記しましょう。
(5) 関連する取扱い
- 交換で取得した土地の一部を同じ年に売却しても、それだけで「同一の用途に供していない」とはされません。ただし、交換後に宅地として使った後の事情による売却であることが前提です。
- 自分の土地に借地権を設定し、その対価として土地を取得した場合も、一定の要件のもとで土地の交換があったものとして特例を適用できます（所基通58-11）。
詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3505 借地権と底地を交換したとき、国税庁質疑応答事例「借地権と底地を交換し、その交換取得資産を同年中に譲渡した場合」）
根拠：所得税法58条、所得税基本通達58-2、58-5、58-6、58-8、58-11、58-12、租税特別措置法31条、31条の4
5. 特例が受けられない・注意が必要なケース
特例の要件を満たさない場合は、原則として通常の譲渡として課税されます。ただし、取得資産の一部を同じ用途に使用しない場合などは、その部分を交換差金等として扱い、残りの部分について特例を受けられることがあります。
| ケース | 取扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 土地を提供して建物（マンションの住戸など）を取得する等価交換方式 | 土地と建物は種類が異なるため交換の特例は不可。要件を満たせば「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例」を検討 | 所法58①、措法37の5 |
| 時価の差額が高い方の20％超 | 交換資産の全体が課税対象 | 所法58② |
| 交換後の用途が異なる（宅地→田畑、居住用建物→店舗など） | 同一の用途に供さない資産は取得資産に該当せず、その価額は交換差金等になる | 所基通58-5、58-6 |
| 相手が交換のために取得した資産 | 特例の対象外 | 所法58① |
| 不動産業者が販売目的で所有する土地（棚卸資産）との交換 | 固定資産でないため対象外 | 所法58① |
| 資産の一部を交換、残りを売買とする | 売買代金は交換差金として扱い、20％判定にも含める | 所基通58-9 |
個人と法人の間の交換も、個人側は所得税法58条、法人側は法人税法50条の要件を満たせば特例の対象になります。ただし、同族法人との交換で時価と大きく異なる価額を用いると、20％要件を満たさなくなるほか、低額譲渡の問題が生じます。
【注意】他の譲渡所得の特例も検討する場合は、それぞれの適用要件と併用制限を確認してください。交換差金に対応する課税部分の取扱いも含め、契約前に税負担を比較しましょう。
詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3508 交換差金を受け取ったとき、No.3514 資産の一部を交換とし、一部を売買としたとき）
6. 申告手続とその他の税金
(1) 確定申告
交換の特例は、税金が0円になる場合でも確定申告が必要です。確定申告書に特例を受ける旨を記載し、「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」を添付します。
【注意】申告をしなかった場合や、明細書の添付がない場合は、原則として特例を受けられません。地主・借地人の双方に申告が必要なので、年金収入のみなど普段申告していない方も忘れずに申告しましょう。
(2) 交換にかかるその他の税金
所得税の交換の特例があっても、他の税金は通常どおりかかります。
| 税目 | 交換の場合の取扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 交換で取得した土地（借地権は除く）・家屋に課税。地主が取得する借地権は不動産取得税の対象外ですが、借地人が取得する底地（所有権）は課税対象 | 地法73の2① |
| 登録免許税 | 交換による所有権移転登記は本則の2.0％。土地の売買の軽減税率1.5％は「売買」が対象のため、交換には適用されない | 登免法別表第一、措法72 |
| 印紙税 | 交換契約書は不動産の譲渡に関する契約書。双方の価額を記載した場合は高い方、交換差金のみを記載した場合はその額が記載金額 | 印紙税法別表第一第1号、印紙税法基本通達23条 |
| 消費税 | 土地や借地権の交換は非課税。事業者が建物を交換する場合は課税取引で、取得した資産の時価が対価の額 | 消法6①・別表第二第1号、消令45②四 |
(3) 法人が交換した場合
法人が1年以上所有した固定資産を同種の固定資産と交換した場合は、法人税法50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の対象になります。要件は所得税法58条とほぼ同じですが、譲渡益をなかったものとするのではなく、取得資産の帳簿価額を減額（圧縮記帳）して損金に算入します。適用を受けるには、圧縮限度額の範囲内で、取得資産の帳簿価額を損金経理により減額し、確定申告書に別表十三（三）を添付する必要があります。
詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.5600 土地や建物を交換したときの圧縮記帳）
根拠：所得税法58条第3項・第4項、法人税法50条第1項・第3項、地方税法73条の2、登録免許税法別表第一、租税特別措置法72条、印紙税法別表第一、消費税法6条、消費税法施行令45条
7. 根拠法令一覧
| 区分 | 根拠 | 内容 |
|---|---|---|
| 所得税法 | 33条、36条 | 譲渡所得、収入金額（金銭以外の物の価額） |
| 所得税法 | 58条第1項 | 固定資産の交換の特例の要件、交換差金等に相当する部分の課税 |
| 所得税法 | 58条第2項 | 時価の差額20％の要件 |
| 所得税法 | 58条第3項・第4項 | 申告要件、やむを得ない事情がある場合の宥恕 |
| 所得税法施行令 | 168条 | 交換による取得資産の取得価額等の計算 |
| 所得税基本通達 | 58-1～58-3 | 所有期間、土地（借地権・耕作権）・建物の範囲 |
| 所得税基本通達 | 58-4、58-5、58-9 | 交換差金等になるもの |
| 所得税基本通達 | 58-6～58-8 | 同一の用途の判定と時期 |
| 所得税基本通達 | 58-10、58-11、58-12 | 交換費用の区分、借地権等の設定の対価としての土地の取得、交換資産の時価 |
| 租税特別措置法 | 31条、31条の4、37条の5 | 長期譲渡所得、概算取得費、中高層耐火建築物等の買換えの特例 |
| 法人税法 | 50条 | 交換により取得した資産の圧縮額の損金算入 |
| 地方税法 | 73条の2 | 不動産取得税の課税客体 |
| 登録免許税法・租税特別措置法 | 別表第一、措法72条 | 所有権移転登記の税率、土地の売買の軽減 |
| 印紙税法 | 別表第一第1号、基本通達23条 | 交換契約書の記載金額 |
| 消費税法・同施行令 | 6条・別表第二、施行令45条 | 土地等の非課税、交換の対価の額 |
8. まとめ
- 不動産の交換は、金銭のやり取りがなくても譲渡に当たり、取得した資産の時価を収入金額として譲渡所得が課税されるのが原則です（所得税法33条、36条）。
- 同種の固定資産の交換で、1年以上の所有、同一の用途、時価の差額20％以内などの要件をすべて満たすと、譲渡がなかったものとみなされます（所得税法58条第1項・第2項）。
- 借地権は土地と同じ種類の資産とされるため、底地と借地権の交換も、要件を満たせば地主・借地人の双方が特例を受けられます（所得税基本通達58-2）。
- 交換差金を受け取った場合は、その交換差金に対応する部分だけが譲渡所得として課税されます。差額が20％を超えると、交換資産の全体が課税対象になります。
- 特例は課税の繰延べであり、取得した資産は譲った資産の取得費と取得時期を引き継ぎます（所得税法施行令168条）。
- 特例を受けるには、税額が0円でも確定申告が必要です。また、不動産取得税や登録免許税（交換は2.0％）は特例があっても課税されます（所得税法58条第3項、地方税法73条の2）。
- 法人が交換した場合は、法人税法50条の圧縮記帳により課税を繰り延べます。
当事務所では、底地と借地権の交換をはじめとする不動産の交換について、特例の適用判定や税額の試算、確定申告についてもご相談を承っております。お気軽にご相談ください。
※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別の事案の取扱いについては、当事務所にご相談ください。
