居住用財産の譲渡損失の特例～ローンの有無と住宅ローン控除との関係

はじめに

土地や建物を売って譲渡損失が生じても、原則として、その損失を給与所得や事業所得など他の所得と相殺（損益通算）することはできません。

ただし、マイホーム（居住用財産）を売った場合には、一定の要件を満たせば、譲渡損失を他の所得と損益通算し、控除しきれない損失を翌年以後3年間繰り越すことができます。この特例には、新しいマイホームを買い換える場合の特例と、住宅ローンが残るマイホームを売る場合の特例の2つがあります。

この記事では、2つの特例の要件を、売却する自宅に住宅ローンがある場合とない場合に分けて整理し、住宅ローン控除との関係もあわせて、根拠法令とともに解説します。

【注意】これらの特例は、令和8年度税制改正で適用期限が2年延長され、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。特例を受けるには、確定申告が必要です。

1. 2つの特例の全体像

土地・建物等の譲渡所得は分離課税であり、譲渡損失が生じても、給与所得など他の所得との損益通算はできません（租税特別措置法31条1項、32条1項）。この原則の例外として、マイホームの譲渡損失について次の2つの特例が設けられています。

どちらの特例も、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合は、その年は繰越控除を受けられません。

根拠：租税特別措置法31条1項、32条1項（土地建物等の譲渡損失の損益通算の制限）、41条の5（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）、41条の5の2（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）

2. 買換えの場合の特例（措法41条の5）

マイホーム（譲渡資産）を売って新しいマイホーム（買換資産）を買い換えた場合に、譲渡損失を他の所得と損益通算し、控除しきれない損失を翌年以後3年内に繰り越して控除できる特例です。売る自宅に住宅ローンがなくても適用できますが、新しいマイホームには住宅ローンが必要です。

(1) 売る自宅（譲渡資産）の要件

(2) 新しいマイホーム（買換資産）の要件

(3) 繰越控除だけが適用されない場合

• 敷地の面積が500㎡を超える場合の、500㎡超部分に対応する譲渡損失
• 繰越控除を受ける年の12月31日に、新しいマイホームの償還期間10年以上の住宅ローンの残高がない場合
• 繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円を超える場合（その年のみ）

【注意】繰越控除の期間中に住宅ローンを繰上げ返済して残高がなくなると、その年以後は繰越控除を受けられません。また、繰上げ返済により償還期間が10年未満となる場合も、住宅ローンの要件を満たさなくなることがあります。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき）

根拠：租税特別措置法41条の5、租税特別措置法施行令26条の7、租税特別措置法施行規則18条の25

3. 住宅ローンが残る場合の特例（措法41条の5の2）

住宅ローンが残っているマイホームを、そのローン残高を下回る価額で売った場合に、譲渡損失を他の所得と損益通算し、控除しきれない損失を翌年以後3年内に繰り越して控除できる特例です。新しいマイホームを取得しなくても適用できます。

(1) 適用要件

(2) 損益通算・繰越控除の限度額

この特例で他の所得と損益通算できる譲渡損失は、次の金額が限度です。

売買契約日の前日の住宅ローン残高－譲渡価額

譲渡損失の全額ではなく、「売っても返しきれないローンの額」が上限となる点が、買換えの特例との大きな違いです。一方、敷地の500㎡要件はありません。

(3) 2つの特例に共通の適用除外

次の場合には、損益通算も繰越控除も受けられません。

• 配偶者や直系血族（親・子・孫など）、生計を一にする親族、売却後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊関係法人など、特別の関係がある人への売却
• 売った年の前年・前々年に、居住用財産の軽減税率の特例、3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除を除く）、特定の居住用財産の買換え・交換の特例を受けている場合
• 売った年の前年以前3年内に、他のマイホームの譲渡損失について同じ特例の損益通算を受けている場合
• 売った年又はその前3年内の譲渡について、もう一方の特例を受けている場合

【注意】配偶者や親・子、生計を一にする親族、自分が経営する同族会社など、特別の関係がある人にマイホームを売った場合は、譲渡損失が生じてもこれらの特例は使えません。生計を別にする兄弟姉妹など、特別の関係に当たらない親族への売却であれば、対象になることがあります。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき）

根拠：租税特別措置法41条の5の2、租税特別措置法施行令26条の7の2、租税特別措置法施行規則18条の26

4. 売る自宅に住宅ローンがある場合とない場合

売る自宅の住宅ローンの有無と、新しいマイホームを住宅ローンで買うかどうかにより、使える特例は次のようになります。

(1) 売る自宅に住宅ローンがない場合

売る自宅に住宅ローンがない場合は、住宅ローンが残る場合の特例は使えません。譲渡損失を他の所得と通算するには、償還期間10年以上の住宅ローンを利用して新しいマイホームを取得し、買換えの場合の特例を受ける必要があります。

【注意】新しいマイホームを現金で買う場合や、償還期間10年未満のローンしか利用しない場合は、買換えの場合の特例も使えません。その場合、譲渡損失は他の所得と通算できず、繰り越すこともできません。

(2) 売る自宅に住宅ローンがある場合

売却価額がローン残高を下回れば、新しいマイホームを取得しなくても、住宅ローンが残る場合の特例を使えます。ただし、対象となるのは「ローン残高－譲渡価額」の範囲です。

新しいマイホームを住宅ローンで買い換える場合は、両方の要件を満たすことがあります。買換えの場合の特例は譲渡損失の全額が対象（繰越控除は敷地500㎡超部分を除く）となるため、通常は買換えの場合の特例の方が対象額が大きくなります。一方の特例を受けると、前後の一定期間はもう一方の特例を受けられないため、どちらを選ぶかは売却後の状況も踏まえて検討します。

【注意】買換えの場合の特例は、繰越控除を受ける各年の12月31日に新しいマイホームの住宅ローン残高が必要です。繰上げ返済を予定している場合は、住宅ローンが残る場合の特例との比較が必要です。

根拠：租税特別措置法41条の5、41条の5の2

5. 住宅ローン控除との関係

(1) 譲渡損失の特例と住宅ローン控除は併用できる

新しいマイホームについて受ける住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住んだ年とその前2年・後3年の計6年間に、売った旧居宅について次の特例を受けていると適用されません。

つまり、旧居宅を売って利益が出た場合の特例と住宅ローン控除は一方しか選べませんが、損失が出た場合の特例と住宅ローン控除は両方受けられます。

(2) 売った旧居宅の住宅ローン控除

住宅ローン控除は、その年の12月31日まで引き続き住んでいる年分だけが対象です。旧居宅を売って住まなくなった年以後は、旧居宅の住宅ローン控除は受けられません。売却後も旧居宅のローンが残る場合も同じです。

(3) 損益通算の年は住宅ローン控除しきれないことがある

住宅ローン控除は、所得税額から差し引く税額控除です。譲渡損失を損益通算するとその年の所得税額が少なくなるため、住宅ローン控除額の全額を差し引けないことがあります。

所得税から差し引ききれない住宅ローン控除額は、一定の範囲で翌年度の個人住民税（所得割）から控除できます。令和8年から令和12年までに入居した場合、その上限は、所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）です。入居年や適用制度によって計算方法が異なります。所得税と個人住民税のどちらからも控除しきれなかった額は、翌年以後に繰り越せません。

【注意】譲渡損失が大きい場合、損益通算や繰越控除をする年は、住宅ローン控除の一部が使い切れないことがあります。譲渡損失の特例と住宅ローン控除の両方を含めて、数年分の税額を試算しておくと安心です。

(4) 合計所得金額の判定

住宅ローン控除には、控除を受ける年の合計所得金額が原則として2,000万円以下という要件があります。合計所得金額は、居住用財産の譲渡損失の繰越控除を適用する前の金額で判定します。繰越控除により所得が少なくなっても、それだけで所得要件を満たすわけではありません。

【注意】会社員の方も、譲渡損失の特例を受ける年は確定申告が必要です。新居宅の住宅ローン控除も、初年分は確定申告で申請します。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除））

根拠：租税特別措置法41条（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）、41条の5、41条の5の2、所得税法2条1項30号（合計所得金額）、地方税法附則5条の4の2（個人住民税の住宅借入金等特別税額控除）

6. 計算例

会社員Aさんが、平成28年に取得して住んでいたマイホーム（敷地150㎡）を令和8年に売った場合です。給与所得は毎年700万円、他に土地・建物の譲渡はないものとします。

(1) 買換えずに賃貸住宅に転居した場合（措法41条の5の2）

対象となる譲渡損失は、「ローン残高3,600万円－譲渡価額3,000万円＝600万円」が限度です。

譲渡損失2,000万円のうち、残りの1,400万円は他の所得と通算できず、繰り越すこともできません。

(2) 住宅ローンで新居宅に買い換えた場合（措法41条の5）

令和8年に、償還期間25年の住宅ローンで床面積70㎡の新居宅を取得し、同年中に入居した場合です。以下、住宅ローン控除を含むその他の適用要件も満たすものとします。敷地は500㎡以下のため、譲渡損失2,000万円の全額が対象です。令和8年から令和10年までの各年12月31日に新居宅の住宅ローン（償還期間10年以上）の残高があり、各年の合計所得金額は3,000万円以下であるものとします。

買換えの特例では、新居宅を取得した年の12月31日に、償還期間10年以上の住宅ローンがあることが要件です。

この例では、令和8年と令和9年は損益通算・繰越控除後の所得が0円となるため、所得税はかかりません。その分、新居宅の住宅ローン控除は所得税から差し引けません。また、個人住民税から控除できる額の上限は所得税の課税総所得金額等を基に計算するため、この2年分は上限額も0円となり、住民税からも控除できません。控除できなかった住宅ローン控除額は、翌年以後に繰り越せません。

【注意】計算例は、所得控除や他の所得を考慮していません。実際には、譲渡損失はまずその年の他の土地・建物等の譲渡所得と相殺し、その後に給与所得などと損益通算します。また、非業務用の建物の取得費は、取得価額から減価の額を差し引いて計算します。

根拠：租税特別措置法41条の5、41条の5の2、所得税法38条（譲渡所得の取得費）

7. 手続・注意点・根拠法令一覧

(1) 申告手続

【注意】損益通算の年分の確定申告を期限後に提出すると、翌年以後の繰越控除は受けられません。また、繰越控除の期間中に一度でも確定申告をしない年があると、その後の繰越控除はできません。所得が少なく納税額がない年も、確定申告が必要です。

(2) 実務上の注意点

1. 売る自宅の所有期間を確認する：売った年の1月1日で家屋と敷地の両方が5年超であることが必要です。引渡しを年明けにするだけで要件を満たすこともあります。
2. 住まなくなってからの期限に注意する：転居後に売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
3. 買換えの場合は新居宅の住宅ローンの条件を確認する：償還期間10年以上の住宅ローンが必要です。親族からの借入れは、住宅ローンの範囲に含まれないことがあります。
4. 2つの特例のどちらが有利か試算する：対象額、繰上げ返済の予定、住宅ローン控除への影響を含めて比較します。
5. 売る相手を確認する：配偶者や直系血族、生計を一にする親族、同族会社など、特別の関係がある人への売却は対象外です。

(3) 根拠法令一覧

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の令和8年度税制改正のあらまし」）

8. まとめ

• 土地・建物の譲渡損失は、原則として他の所得と損益通算できませんが、マイホームの譲渡損失には、損益通算と翌年以後3年内の繰越控除を認める2つの特例があります（措法41条の5、41条の5の2）。
• どちらの特例も、売った年の1月1日で所有期間5年超であることが必要で、令和8年度改正により令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
• 売る自宅に住宅ローンがない場合は、償還期間10年以上の住宅ローンで新居宅を取得する「買換えの場合の特例」だけが対象です。
• 売る自宅に住宅ローンがあり、売却価額がローン残高を下回る場合は、買い換えなくても「住宅ローンが残る場合の特例」を使えます。ただし、対象は「ローン残高－譲渡価額」が限度です。
• 譲渡損失の特例は、新居宅の住宅ローン控除と併用できます。一方、譲渡益が出た場合の3,000万円特別控除などは、住宅ローン控除と併用できません（措法41条）。
• 損益通算や繰越控除で所得税額が少なくなる年は、住宅ローン控除を差し引ききれず、住民税からの控除にも上限があるため、一部が使えないことがあります。
• 繰越控除を受けるには、損益通算の年分を期限内に申告し、その後も毎年連続して確定申告をする必要があります。

当事務所では、マイホームの売却に伴う譲渡所得の確定申告や、譲渡損失の特例と住宅ローン控除の有利不利の試算についてもご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別の事案の取扱いについては、当事務所にご相談ください。