相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除～要件・令和5年度改正・耐震改修と取壊し

はじめに

親が一人で住んでいた自宅を相続し、誰も住まないまま売却する場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。これが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる空き家特例です。

この特例は、空き家の放置を防ぐために設けられたもので、対象は昭和56年5月31日以前に建築された古い家屋に限られます。家屋を残して売却する場合は、一定の耐震基準に適合していることの証明が必要です。基準を満たしていない場合は、耐震改修や取壊しにかかる費用・日程も含めて、売却方法を検討する必要があります。

この記事では、空き家特例の要件、令和5年度改正などの最近の動き、耐震改修・取壊しを検討する際の注意点、計算例を、根拠法令とともに解説します。

【注意】空き家特例の適用期限は、令和9年12月31日までの譲渡です。また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと適用できません。相続が発生したら、早めに売却の方針を検討しましょう。

1. 空き家特例の概要

空き家特例は、相続人が被相続人の居住用家屋とその敷地を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円（対象の家屋と敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる制度です。

譲渡所得の金額 ＝ 譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額（最高3,000万円）

控除は相続人ごとに適用されるため、共有で相続した場合はそれぞれが控除を受けられます。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国税庁タックスアンサーNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例、国土交通省 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

根拠：所得税法33条、租税特別措置法35条第1項・第3項・第4項、同法施行令23条、同法施行規則18条の2

2. 適用要件

要件は、「対象となる家屋・敷地」「譲渡の方法」「その他の要件」の3つに分けて確認します。

(1) 対象となる家屋・敷地（被相続人居住用家屋等）

親と子が同居していた家や、被相続人が親族の家・一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、対象になりません。

(2) 譲渡の方法

(3) その他の要件

1. 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
2. 譲渡価額が1億円以下であること。一体として利用していた部分を分割して売却する場合などは、相続の時から、この特例の対象となる譲渡日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、自分や他の相続人が売却した部分の対価も合算して判定します。
3. 親子や夫婦、生計を一にする親族、同族会社など、特別の関係がある人への譲渡でないこと。
4. 同じ被相続人の家屋・敷地について、この特例をすでに受けていないこと。
5. 同じ資産について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算）や収用等の特別控除などを受けていないこと。

【注意】家屋を少しでも貸したり、相続人が住んだりすると、特例は受けられません。また、譲渡後に他の相続人が残りの部分を売って対価の合計が1億円を超えた場合は、その日から4か月以内に修正申告と納税が必要です。相続人間で売却の予定を共有しておきましょう。

根拠：租税特別措置法35条第3項・第5項～第7項、同法施行令23条、同法施行規則18条の2

3. 最近の税制改正

空き家特例は平成28年に創設され、その後の改正で対象が広げられてきました。最も大きな改正は、令和5年度改正により譲渡後に買主が取り壊しても適用できるようになったことです。

(1) 老人ホーム等に入所していた場合

被相続人が一定の老人ホーム等に入所し、自宅に住まなくなっていた場合も、次の要件を満たせば、入所前の自宅が対象になります。

• 入所した施設が、老人福祉法など法令で定める老人ホーム等であること。
• 入所の直前に要介護認定・要支援認定などを受けていたこと。
• 入所後も、家財の保管や一時的な滞在など、被相続人が引き続き家屋を使っていたこと。
• 入所後に、家屋を事業・貸付・他の人の居住に使っていないこと。
• 入所の直前に、被相続人以外に居住していた人がいないこと。
• 入所から相続開始の直前まで、被相続人の主たる居住先がその老人ホーム等であったこと。

(2) 家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上の場合

令和6年1月1日以後の譲渡では、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上だと、一人当たりの控除額が2,000万円になります。相続人が3人いても、その家屋・敷地等を取得したのが1人であれば、控除額は3,000万円です。相続人の数は、原則として家屋と敷地の登記事項証明書で確認されます。

【注意】令和9年度税制改正要望は、国土交通省の要望であり、まだ決定した制度ではありません。現行法では、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。今後の税制改正大綱で内容を確認してください。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞財務省 令和9年度税制改正要望（国土交通省）「空き家の発生を抑制するための特例措置の拡充及び延長」）

根拠：租税特別措置法35条第3項・第4項、同法施行令23条

4. 耐震基準の確認と、耐震改修・取壊しの選択

空き家特例の対象は、昭和56年5月31日以前に建築された、いわゆる旧耐震基準の家屋です。家屋を取り壊さずに特例を受けるには、一定の耐震基準に適合していることの証明が必要です。基準を満たしていない場合は、耐震改修を行うか、家屋を全部取り壊す方法を検討します。令和6年以後の譲渡では、売却後、翌年2月15日までに耐震改修等を行う方法も認められています。

(1) 耐震基準への適合の証明

家屋が耐震基準に適合していることは、「耐震基準適合証明書」または「建設住宅性能評価書」（耐震等級1以上）の写しで証明します。証明書等の時期は、売却時に適合しているか、売却後に改修するかで異なります。買主が家屋を全部取り壊す場合は、耐震の証明書は不要です。

(2) 3つの売り方の比較

令和5年度改正前は、③のように買主が取り壊す場合は対象外でした。「古家付き土地」として売り、買主が解体する一般的な取引でも特例を使いやすくなりました。

【注意】③の方法では、売主の特例の適用が買主の工事に左右されます。売買契約書に、翌年2月15日までに家屋を取り壊すこと（または耐震改修すること）を特約として定め、工事完了の証明書類を受け取れるようにしておきましょう。また、耐震改修工事を伴わずに耐震基準適合証明書を取得した場合は、③の拡充要件は使えないとされています。

(3) 取壊しの時期と固定資産税

売主が先に取り壊す場合、その後の1月1日に更地だと、その年度から固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例（課税標準の1/6等）がなくなります。売却の見通しが立ってから解体するなど、時期の調整が大切です。

詳しくはこちらをご覧ください。（☞国土交通省 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）

根拠：租税特別措置法35条第3項、同法施行令23条、同法施行規則18条の2、地方税法349条の3の2、702条の3

5. 事例・計算例

(1) 事例1：相続人2人で古家付き土地を売却した場合

相続人1人当たりの計算（持分1/2）

この事例では、買主が譲渡の翌年（令和9年）2月15日までに取り壊しているため、令和5年度改正の拡充要件により適用できます。父の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得になります。譲渡の期限は、相続開始から3年を経過する日（令和10年3月10日）の属する年の12月31日、つまり令和10年12月31日ですが、現行の適用期限は令和9年12月31日までの譲渡です。

(2) 事例2：相続人が3人の場合

家屋と敷地を兄弟3人で各1/3の共有で相続し、9,000万円（譲渡費用300万円）で売却した場合です。譲渡価額は1億円以下、取得費は不明で、被相続人の所有期間を引き継いで長期譲渡所得に該当し、他の要件は満たすものとします。

家屋・敷地等を取得した相続人が2人であれば控除額は一人3,000万円ですが、3人以上だと一人2,000万円になります。

【注意】税額は、他の所得・所得控除等を考慮しない単純計算による概算です。実際の取得費が分かる場合は、概算取得費と比べて有利な方を使えます。特例を受けて税額が0円になる場合も、確定申告は必要です。

根拠：租税特別措置法31条（長期譲渡所得）、31条の4（概算取得費）、35条第3項・第4項、所得税法60条（相続により取得した資産の取得費等）

6. 申告手続と必要書類

空き家特例を受けるには、売却した年の翌年に確定申告をし、次の書類を添付します。

譲渡後に買主が耐震改修・取壊しをする場合は、翌年2月15日までに工事が行われたことを証する書類なども必要です。

【注意】被相続人居住用家屋等確認書の交付には、住民票の除票や、電気・水道の使用状況が分かる書類などが必要で、交付までに時間がかかることがあります。必要書類は市区町村によって異なるため、確定申告の時期までに余裕をもって申請しましょう。

根拠：租税特別措置法35条第12項（申告要件）、同法施行規則18条の2（添付書類）

7. 実務上の注意点・根拠法令一覧

(1) 実務上の注意点

1. 取得費加算の特例との選択：相続税を納めた場合、相続税の申告期限の翌日から3年以内の譲渡であれば、相続税額の一部を取得費に加算できます。空き家特例とは同じ資産について併用できないため、どちらが有利か試算しましょう。
2. 自宅の売却と同じ年の場合：同じ年に自分の自宅を売って居住用財産の3,000万円特別控除を受ける場合は、空き家特例と合わせて控除額は3,000万円が限度です。
3. 相続後は使わない：相続人が住んだり、一時的に貸したりすると、特例は受けられません。
4. 売却先に注意：親子・夫婦、生計を一にする兄弟姉妹などの親族や、同族会社など特別の関係がある人への売却は対象外です。親子・夫婦は、生計が別でも対象外です。
5. 相続登記と遺産分割の内容：相続人の数は登記で確認されます。換価分割で共有登記する場合などは、登記の内容が控除額（3,000万円か2,000万円か）に影響します。
6. 買主との特約：売却後に買主が耐震改修・取壊しを行う方法で特例を受ける場合は、翌年2月15日までの工事完了や証明書類の提供について、売買契約書で明確にしておきましょう。

【注意】家財の整理や解体の日程調整には時間がかかります。相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日と、現行の適用期限（令和9年12月31日）のどちらか早い日までに譲渡が必要です。

(2) 根拠法令一覧

8. まとめ

• 空き家特例は、相続した被相続人の居住用家屋と敷地を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です（租税特別措置法35条第3項）。
• 対象は、昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物でない家屋で、相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいたものです（老人ホーム等への入所は例外あり）。
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、1億円以下で売ることが必要です。現行の適用期限は令和9年12月31日までの譲渡です。
• 旧耐震の家屋が対象のため、家屋を残す場合は耐震基準に適合していることの証明が必要です。基準を満たさない場合は、耐震改修か取壊しを検討します。令和6年以後の譲渡は、買主が翌年2月15日までに取り壊す場合も対象です。
• 令和6年以後の譲渡で、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、控除額は一人2,000万円になります。
• 国土交通省は令和9年度税制改正要望で、令和13年12月31日までの延長や築年要件の見直しを求めていますが、まだ決定していません。
• 申告には、市区町村の被相続人居住用家屋等確認書などが必要です。取得費加算の特例とは選択適用のため、事前に試算しましょう。

当事務所では、空き家特例の適用判定や売却方法の検討、譲渡所得の確定申告、相続税申告とあわせた取得費加算の特例との比較についてもご相談を承っております。お気軽にご相談ください。

※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別の事案の取扱いについては、当事務所にご相談ください。