贈与税の配偶者控除～配偶者の税額軽減との比較と不動産取得税

はじめに

婚姻期間20年以上の夫婦の間で自宅やその取得資金を贈与した場合、贈与税の基礎控除110万円のほかに最高2,000万円を控除できる「贈与税の配偶者控除」があります。いわゆる「おしどり贈与」とも呼ばれる特例です。

一方、配偶者が相続で財産を取得した場合には、「配偶者の税額軽減」により、1億6,000万円までか法定相続分までは相続税がかかりません。そのため、相続税だけをみれば、生前に贈与しなくても配偶者には大きな優遇があります。さらに、贈与で不動産を取得すると、不動産取得税の課税対象となります。ただし、住宅やその敷地の軽減により、税額が0円になる場合もあります。また、所有権移転登記の登録免許税率は、原則として相続より高くなります。

この記事では、贈与税の配偶者控除の要件と手続を整理し、配偶者の税額軽減との比較や、不動産取得税・登録免許税の違いを、根拠法令とともに解説します。

【注意】贈与税の配偶者控除は、贈与税がかからない場合でも、贈与税の申告をしなければ適用を受けられません。また、同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか使えません。

1. 贈与税の配偶者控除の概要と要件

(1) 制度の概要

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できる特例です（相続税法第21条の6第1項）。基礎控除と合わせると、最高2,110万円まで贈与税がかかりません。

配偶者控除は基礎控除より先に適用し、配偶者控除後の残額から基礎控除を差し引きます（相続税法基本通達21の6-6）。

(2) 適用要件

(3) 実務上の留意点（相続税法基本通達21の6関係）

• 婚姻期間の計算：婚姻の届出があった日から贈与の日までで計算し、1年未満の端数は切り上げません。19年超20年未満の場合は適用できません（相基通21の6-7）。
• 店舗兼住宅の場合：原則として居住用部分のみが対象ですが、居住用部分がおおむね90%以上であれば全体を居住用不動産として扱うことができます（相基通21の6-1）。
• 持分の贈与：店舗兼住宅の持分を贈与した場合は、原則として居住用部分の割合に応じて対象額を計算します。ただし、一定の範囲内で、居住用部分を優先して贈与したものとして申告することが認められています。夫婦以外の共有者がいる場合は、夫婦の持分割合も踏まえて判定します（相基通21の6-3）。
• 増築資金：居住用家屋の増築のための金銭の贈与も、居住用不動産の取得に充てたものとして取り扱われます（相基通21の6-4）。
• 土地のみ・建物のみ：土地だけ、建物だけの贈与も対象となります。土地だけを贈与する場合は、その土地上の居住用家屋を夫または妻が所有しているか、贈与を受けた配偶者と同居する親族が所有していることが必要です（相基通21の6-1、国税庁タックスアンサーNo.4455）。

注意：婚姻期間の判定に端数の切上げはありません。「もうすぐ20年」での贈与は配偶者控除の対象外となりますので、婚姻届の日付を戸籍で必ず確認してください。

2. 手続と生前贈与加算との関係

(1) 申告手続と添付書類

配偶者控除は、税額が0円となる場合でも贈与税の申告書を提出しなければ適用を受けられません（相続税法第21条の6第2項）。申告期間は原則として贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです（相続税法第28条第1項）。

申告書には、主に次の書類を添付します（相続税法施行規則第9条、国税庁タックスアンサーNo.4452）。

• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本又は抄本
• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の附票の写し
• 居住用不動産の登記事項証明書等（申告書に不動産番号を記載した場合は省略可）
• 居住用不動産の評価に関する書類（固定資産評価証明書等）

金銭の贈与を受けて居住用不動産を取得した場合も、取得した不動産の登記事項証明書等により、その不動産を取得したことを明らかにする必要があります。

(2) 生前贈与加算の対象外となる

相続又は遺贈により財産を取得した人が、相続開始前の一定期間内に被相続人から贈与を受けた財産は、相続税の課税価格に加算されます（相続税法第19条第1項）。令和5年度税制改正により加算対象期間は3年から7年に延長されましたが、令和6年1月1日以後の贈与から適用されるため、相続開始日に応じて次のとおりとなります（国税庁タックスアンサーNo.4161）。

しかし、贈与税の配偶者控除の適用を受けた（又は受けようとする）居住用不動産等のうち、配偶者控除額に相当する部分は「特定贈与財産」として加算の対象外とされています（相続税法第19条第1項・第2項）。

配偶者控除額を超える部分は、この特例による加算除外の対象にはなりません。基礎控除110万円により贈与税がかからなかった部分も、加算対象期間内の贈与であれば原則として加算対象です。なお、相続開始前3年超の延長期間に係る贈与には、合計100万円の控除があります（相続税法第19条第1項）。

(3) 贈与した年に贈与者が亡くなった場合

贈与を受けた年に贈与者が亡くなり、受贈者が相続や遺贈でも財産を取得した場合には、相続税の申告書等で所定の記載・添付を行うことにより、一定の居住用不動産等を最高2,000万円まで「特定贈与財産」として相続税の加算対象から除くことができます（相続税法第19条第2項第2号、相続税法施行令第4条第2項、相続税法基本通達19-9）。これは、過去にその被相続人からの贈与について配偶者控除を受けていない場合の取扱いです。

この加算しない部分は贈与税の課税対象となるため、贈与税の配偶者控除を受けるには、別途、贈与税の申告が必要です（国税庁タックスアンサーNo.4452 関連Q&A）。店舗兼住宅の場合の居住用部分の計算は、相続税法基本通達21の6-3の（注）にも定めがあります。

注意：相続開始年の贈与では、①相続税の申告書等での特定贈与財産としての記載・添付と、②贈与税の配偶者控除を受けるための贈与税の申告は、別々の手続です。両方の手続を漏れなく行うようご注意ください。

3. 相続税の配偶者の税額軽減とは

(1) 制度の概要

配偶者が相続又は遺贈により取得した財産については、その課税価格が次のいずれか多い金額までは、相続税がかかりません（相続税法第19条の2第1項、国税庁タックスアンサーNo.4158）。

• 1億6,000万円
• 配偶者の法定相続分相当額

贈与税の配偶者控除と異なり、婚姻期間の要件はなく、財産の種類も問いません。ただし、対象は戸籍上の配偶者に限られ、内縁関係の方は対象となりません。

(2) 適用の要件

(3) 二次相続への配慮

配偶者の税額軽減は大きな特例ですが、配偶者が取得した財産は、その配偶者が亡くなったとき（二次相続）に子の相続税の対象となります。二次相続では配偶者の税額軽減がなく、法定相続人も減るため、一次相続で配偶者が取得する額は、二次相続まで含めて検討することが大切です。

注意：配偶者の税額軽減は、申告期限までに遺産分割がまとまらないと、いったんは軽減を適用しないで申告・納税する必要があります。分割見込書の提出も忘れないようご注意ください。また、相続税の申告後に遺産分割が成立し、配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求をする必要があります（相続税法第32条第1項第1号・第8号）。

4. 贈与と相続の比較（不動産取得税・登録免許税）

(1) 比較表

自宅を配偶者に「生前に贈与する」場合と「相続で取得させる」場合の主な違いは次のとおりです。

(2) 不動産取得税：相続は非課税、贈与は課税

不動産取得税は、土地や家屋を取得した人に都道府県が課する税金です（地方税法第73条の2）。贈与による取得も「不動産の取得」に該当するため、贈与税の配偶者控除で贈与税が0円であっても、不動産取得税の課税対象となります。

一方、相続（包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含みます。）による不動産の取得には、不動産取得税は課されません（地方税法第73条の7第1号）。

贈与により取得した場合の不動産取得税の計算は次のとおりです（東京都主税局「不動産取得税」）。

• 課税標準：固定資産課税台帳に登録された価格（地方税法第73条の13、第73条の21）。宅地評価土地は令和9年3月31日までの取得につき価格の2分の1（地方税法附則第11条の5）
• 税率：本則4%（地方税法第73条の15）。土地及び住宅は令和9年3月31日までの取得につき3%（地方税法附則第11条の2）
• 軽減：自己居住用の既存住宅及びその敷地については、一定の要件を満たす場合に課税標準の控除や税額の減額があります（地方税法第73条の14第3項、第73条の24）。申告期限や要件は都道府県の条例で定められています。

注意：不動産取得税は贈与税とは別の税金です。贈与による取得は不動産取得税の課税対象です。ただし、住宅やその敷地の軽減要件を満たす場合には、税額が減額され、0円になることもあります。また、相続人以外の方への特定遺贈や死因贈与による取得は、不動産取得税の非課税の対象にはなりません。

(3) 登録免許税：贈与は相続の5倍

所有権移転登記の登録免許税は、相続（相続人への遺贈を含みます。）による場合は1,000分の4、贈与による場合は1,000分の20です（登録免許税法第9条・別表第一第1号(二)、国税庁タックスアンサーNo.7191）。売買による取得に設けられている土地・住宅用家屋の軽減税率（租税特別措置法第72条、第73条）は、贈与による取得には適用されません。

(4) 金銭を贈与して自宅を購入する場合

居住用不動産そのものではなく、取得資金を贈与して配偶者が第三者から住宅を購入する場合は、不動産取得税・登録免許税は「売買」による取得として課税されます。この場合は、上記の売買の軽減税率等の対象となりうる点で、既に所有している自宅を贈与する場合とは異なります。

5. 計算例

(1) 前提

婚姻期間25年の夫が、令和8年中に妻に自宅（土地・建物）の持分2分の1を贈与した場合を考えます。妻は他に贈与を受けていないものとします。

(2) 贈与税

• 贈与財産の価額：（3,000万円＋600万円）×1/2＝1,800万円
• 配偶者控除：1,800万円（2,000万円の範囲内）
• 課税価格：1,800万円－1,800万円＝0円 → 贈与税0円（ただし申告は必要）

(3) 不動産取得税（軽減前）

• 土地：2,400万円×1/2（持分）×1/2（宅地評価土地の特例）×3%＝18万円
• 建物：600万円×1/2（持分）×3%＝9万円
• 合計：27万円

既存住宅及びその敷地の軽減の要件（床面積、新築年月日等）を満たす場合は、この金額から減額されます。実際の税額は都道府県税事務所にご確認ください。

(4) 登録免許税

• 課税標準：（2,400万円＋600万円）×1/2＝1,500万円
• 贈与の場合：1,500万円×2.0%＝30万円
• （参考）相続の場合：1,500万円×0.4%＝6万円

(5) 比較

この例では、税金の面だけをみると、配偶者の税額軽減の範囲内で相続で取得するほうが諸費用は少なくなります。ただし、贈与には、贈与した部分が贈与者の相続財産から外れ、生前贈与加算も受けないという効果があるため、相続財産の規模や二次相続も含めた総合的な判断が必要です。

6. 注意点と根拠法令等一覧

(1) 主な注意点

• 贈与税以外のコスト：贈与税が0円でも、登録免許税・司法書士報酬等がかかります。不動産取得税も課税対象となりますが、住宅やその敷地の軽減要件を満たす場合には、税額が減額され、0円になることもあります。
• 小規模宅地等の特例との関係：贈与した土地は贈与者の相続財産ではなくなるため、その部分について贈与者の相続で小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の4）は使えません。特例で評価額が大きく下がる土地であれば、贈与する必要性は乏しい場合があります。
• 相続財産が基礎控除以下の場合：もともと相続税がかからないのであれば、贈与による登録免許税（軽減要件を満たさない場合は不動産取得税も）の負担が生じるだけの結果となります。
• 取得費・取得時期の引継ぎ：贈与により取得した不動産を将来売却する場合、贈与者の取得費・取得時期を引き継ぎます（所得税法第60条第1項第1号）。
• 居住要件：翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き居住する見込みが必要です。賃貸用や別荘用のままで、翌年3月15日までに受贈者の居住用とならない物件は対象となりません。

注意：配偶者控除は「贈与税が0円になる」ことだけで判断せず、不動産取得税・登録免許税の負担と、相続税（二次相続を含む）の軽減効果を比較したうえで判断することが大切です。

(2) 根拠法令等一覧

参考：国税庁タックスアンサーNo.4452、No.4158、No.4161、No.7191、東京都主税局「不動産取得税」

7. まとめ

• 贈与税の配偶者控除は、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産又はその取得資金を贈与した場合に、基礎控除と合わせて最高2,110万円まで贈与税は非課税です（相法21の6）。
• 贈与税額が0円でも贈与税の申告が必要です。また、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか使うことはできません。
• 配偶者控除額に相当する部分は、生前贈与加算（7年以内加算）の対象外となります（相法19）。
• 相続税の配偶者の税額軽減では、1億6,000万円又は法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がかかりません（相法19の2）。
• 贈与による取得は不動産取得税の課税対象です（軽減要件を満たせば0円となる場合もあります）。一方、相続による取得は非課税です（地方税法73の7①）。
• 登録免許税は、贈与が2.0%、相続が0.4%と、贈与のほうが5倍高くなります。
• 贈与した土地は小規模宅地等の特例の対象外となるため、二次相続まで含めた総合的な比較が必要です。

当事務所では、贈与税の配偶者控除を使うべきかどうかの試算や、贈与税の申告、相続税の申告まで一貫してサポートしています。不動産取得税や登録免許税を含めた比較をご希望の方は、お気軽にご相談ください。

※本記事は、令和8年10月現在の法令等に基づいて作成しています。個別の事案の取扱いについては、当事務所にご相談ください。